కేతనకొండ ‘హౌసింగ్ సొసైటీ’లో కోట్లు మింగేసే కొత్త ఎత్తు?

అదో సహకార సంఘం.. సంఘ నేతల మాట విని రూ. కోట్లు చెల్లించి తలా ఇంత గూడు నిర్మించుకుందామంటే... ఇప్పుడా నేతలే గద్దలుగా మారారు. సభ్యులు ఛీ కొట్టినా, మీడియా దుమ్మెత్తి పోసినా ఏమాత్రం పట్టింపులేని ఈ మూక ఏమి చేస్తోందో కేతనకొండ హౌసింగ్ సొసైటీ తీరు చూస్తుంటే బోధ పడుతుంది. అధికారాన్ని, రాజకీయ పలుకుబడిని అడ్డం పెట్టుకుని సహకార స్ఫూర్తినే దెబ్బతీస్తున్నారు.

2016లో విజయవాడ సమీపంలోని కేతనకొండలో ప్రభుత్వ ఉద్యోగుల పరస్పర సహాయ సహకార గృహ నిర్మాణ సంఘం పేరుతో ఏర్పాటైన ఈ సొసైటీ మొదటి నుంచి కోపరేటివ్ బైలాస్ ని అతిక్రమిస్తున్నా డిపార్ట్ మెంట్ ఇన్నేళ్లుగా వంతపాడటమే ఈ అడ్డగోలు దోపిడీకి, సభ్యుల కుటుంబాలు రోడ్డున పడటానికి అసలు కారణమనే అభిప్రాయం సర్వత్రా వ్యక్తమవుతోంది.

2020లో రిజిస్ట్రేషన్ సమయంలో పూర్తి అభివృద్ధి ఖర్చులతో సహా సభ్యుల నుంచి సుమారు రూ. 140 కోట్ల రూపాయిలు వసూలు చేసి రిజిష్టర్ చేశారు. స్థలాన్ని ఏమాత్రం అభివృద్ధి చేయకుండా ఇందులో పెద్ద ఎత్తున సొమ్మును స్వాహా చేశాడు. ఐదేళ్ల తర్వాత ఇప్పుడు పనులు మొదలుపెట్టారు. రిజిస్ట్రేషన్ అయిపోయిన మూడేళ్ల తర్వాత 2023లో వెంచర్ లో నష్టం వచ్చింది గజానికి రూ.1200 చొప్పున సుమారు రూ. 25 కోట్లు చెల్లించాలని సభ్యులకు నోటీసులు పంపారు. సొసైటీ అధ్యక్షుడు మోసాన్ని గ్రహించి ప్లాట్ యజమానులు నోటీసులకు ఏమాత్రం స్పందించలేదు. దీంతో వార్షిక సర్వ సభ్య సమావేశంలో ఏకంగా బౌన్సర్లను పెట్టి భయపెట్టాలని ఎత్తులు వేశాడు. సంఘటితంగా ఉద్యమిస్తున్న సభ్యుల ముందు అక్రమార్కుల పప్పులు ఉడకలేదు. ఇప్పుడు కోట్ల రూపాయిల అక్రమాలను కప్పి పుచ్చేందుకు సరికొత్త అవతారం ఎత్తారు. ట్రిబ్యునల్ కోర్టులా వివాదాలను పరిష్కరించేందుకు వివాదాల కమిటీ పేరుతో ఓ కమిటీని వేశారు. ఆ కమిటీ సభ్యులందరూ తన ఎదుట హాజరై వివరణ ఇవ్వాలని 33 పేజీల తాకీదును పంపింది. దానికి సొసైటీ అవినీతి బాగోతాన్ని కళ్లకు కడుతూ, ఈ అక్రమాలను కప్పిపుచ్చేందుకే, మళ్లీ నష్టాల పేరుతో కోట్ల రూపాయులను దండుకునేందుకు ఈ కమిటీని వేశారని సభ్యలందరూ సంయుక్తంగా ధీటుగా సమాధానం ఇచ్చారు.

"మొదటగా, మీరు (subba Raju) పంపిన నోటీసు" చట్టపరంగా నిలబడదు. ఈ కమిటీ సొసైటీలోని అంతర్గత వివాదాలను పరిష్కరించేందుకు మాత్రమే ఏర్పాటైంది. ఇది ఏమీ కోర్టు కాదు. న్యాయ అధికారమూ కాదు. కమిటీకి నన్ను ఈ విధటగా పిలిపించే అధికారాలు లేవు. నోటీసులో చివరి వాఖ్యాలు బెదిరింపు ధోరణిలో ఉండటం ఆక్షేపణీయం, అభ్యంతరకరం. ఇది కోర్టు అధికారాలను ఉల్లంఘించడంగా పరిగణించవచ్చు.

మీ తాఖీదులో 5వ పేరాలో పేర్కొన్న ఆరోపణలు పూర్తిగా కట్టుకథలు. ఫిర్యాది దురుద్దేశాలకు అనుగుణంగా రూపొందించారు. 10-07-2020 తేది తాత్కాలిక (టెంటేటివ్) లేఅవుట్ ఆమోదంలో, తుది ఆమోదంలో రోడ్ ఏరియా 33.08% (1,12,827.15 చ.మీ.) గా యధాతధంగా ఉంది. ఆమోదం తర్వాత సి.ఆర్.డి.ఎ ఎలాంటి మార్పులు చేయలేదు. కాబట్టి ప్రణాళికలో మార్పులు వల్ల రూ.10 కోట్లు నష్టం వచ్చిందన్న ఆరోపణ అసత్యం. తాత్కాలిక లేఅవుట్ ప్లాన్‌లోని 6వ పాయింట్ ప్రకారం, “తుది లేఅవుట్ ఆమోదం వచ్చేవరకు ప్లాట్లు అమ్మకూడదు” అని ఉంది. కాబట్టి పిటిషనర్ తుది ఆమోదం వచ్చిన తర్వాతే ప్లాట్ల అమ్మకాలు మొదలుపెట్టారు. కాబట్టి రూ.10 కోట్ల నష్టం కథ ఇప్పుడు సృష్టించిందని అక్రమాలు, నిధుల దుర్వినియోగాన్ని కప్పిపుచ్చే ప్రయత్నమని స్పష్టమవుతోంది.

218 మందికిపైగా సభ్యుల ప్లాట్ బుకింగ్స్ రద్దు చేసుకోవడంతో రూ.11.96 కోట్ల నష్టం వచ్చిందనే కథ విషయానికి వస్తే పిటిషనర్ దానిని సమర్థించడానికి సభ్యుల జాబితాగా చెబుతున్న కొన్ని పత్రాలను తెలివిగా సమర్పించారు. ఆశ్చర్యకరంగా ఆ పత్రాల్లో పిటీషనర్ సంతకం లేదు. ముఖ్యంగా, ఆ పత్రాల్లో ముఖ్యమైన వివరాలు ఏవీ లేవు.

*జాబితాలో సభ్యులకు కేటాయించిన ప్లాట్ల వివరాలు, కేటాయింపు తేదీ.

*సంబంధిత సభ్యులు చెల్లించిన విధానం, అంటే నగదు లేదా చెక్కు, చెల్లించిన తేదీ.

*ప్లాట్ రద్దు చేసుకున్న తేదీ

*పిటిషనర్ సంబంధిత సభ్యునికి తిరిగి చెల్లించిన తేదీ, చెల్లించిన విధానం

*సంబంధిత ఆర్థిక సంవత్సరాల ఆడిట్ నివేదికలలో తిరిగి చెల్లించిన వివరాలు, వాటి కాపీలు… ఇవన్నీ లేవు. ఒకవేళ ఫిర్యాది కథ నిజమని అనుకున్నా, ఈ వివరాలు లేకపోవడం సందేహాస్పదంగా ఉంది.

ఇంకా, 6వ పేరాలో చెప్పినట్టు రూ.11.96 కోట్ల నష్టాన్ని సభ్యులకు తెలియజేయడం (నోటీసు నం. AGM/3/2023-24, తేది: 25-10-2023 ద్వారా) బోర్డు ముందే రచించిన ప్రణాళికలో మొదటి అడుగు. దీని వెనక లక్ష్యం – తమ ఆర్థిక అక్రమాలకు సభ్యులను బలి చేయాలనే దురుద్ధేశంతో ఈ చర్య తీసుకున్నారు. 2023 నవంబర్ 19న నిర్వహించిన వార్షిక సర్వ సభ్య షమావేశం (ఎజిఎం) సహకారస్ఫూర్తి, ప్రజాస్వామ్యానికి చీకటి రోజుగా (బ్లాక్ డేగా) నిలిచింది. ఆ రోజు కేవలం 145 మంది సభ్యులే ఓటింగ్ సమయంలో హాజరయ్యారు. వారందరూ అజెండాలోని 1 నుంచి 12 అంశాలకు ఏకగ్రీవంగా వ్యతిరేకంగా ఓటేశారు. ఆబ్జర్వర్ సభ్యులు ఆ అంశాలను ఆమోదించారా అని అడిగినప్పుడు ఒక్కరూ కూడా మద్దతు ఇవ్వలేదు. దాని ఫలితంగా, బోర్డులోని ఒక డైరెక్టర్ సైతం బోర్డు సభ్యుల నమ్మకాన్ని కోల్పోయిందని పేర్కొంటూ అదే రోజు రాజీనామా చేశారు. ధరలో ఏదైనా వ్యత్యాసం ఉంటే అదనపు మొత్తాన్ని చెల్లించడానికి సభ్యులు అంగీకరించారని, సంతకం చేశారని పిటిషనర్ సొసైటీ చేసిన వాదన పూర్తిగా అసంబద్ధం, అసత్యం. ఇది సామాన్య వ్యక్తి మనస్సాక్షికి విరుద్ధం. ఇది సభ్యులను మోసం చేయడం లాంటిది. అలాంటి అంగీకారం ఉంటే, అది మొదటి వాయిదా చెల్లింపు నుంచి రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ అమలు వరకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది. రిజిస్ట్రేషన్ పూర్తై, ప్లాట్ స్వాధీనం అయిన చాలా సంవత్సరాల తర్వాత కాదు.

పిటిషనర్ 11వ పేరాలో పేర్కొన్న 29-09-2024న జరిగిన వార్షిక సర్వ సమావేశం గురించి పిటీషనర్ చేసిన ఆరోపణలు అసత్యం, ఆధారంలేనివి. ఆ సమావేశాన్ని పిటిషనర్ సొసైటీ బోర్డు, ప్రజాస్వామ్య స్ఫూర్తి, సహజ న్యాయ సూత్రాలను విస్మరిస్తూ, తమ అనుచరులు, వ్యక్తిగత భద్రతా సిబ్బంది (బౌన్సర్ల) సహాయంతో వార్షిక సర్వ సభ్య సమావేశం నిర్వహించింది. వారు అనాగరికంగా ప్రవర్తించడంతో పాటు, అశ్లీల పదజాలం వాడటానికి కూడా వెనుకాడలేదు. ఎజిఎం నిర్వహణకు అవసరమైన కనీస సభ్యుల సంఖ్య 542 మంది కాగా, మినిట్స్ బుక్ లో కేవలం 144 మంది సభ్యుల సంతకాలు మాత్రమే ఉన్నాయి. అటువంటి పరిస్థితుల్లో ఎజిఎం ను వాయిదా వేయడం చట్టపరమైన బాధ్యత. కానీ బోర్డు తన ఆధిపత్య ధోరణిని కొనసాగిస్తూ, వ్యక్తిగత భద్రతా సిబ్బందితో పాటు సొసైటీ సిబ్బందిని ఉపయోగించి, సభ్యుల నిరసనలు, గొడవల మధ్య కూడా అవసరమైన కనీస సభ్యుల సంఖ్య ( క్వారమ్) ఉన్నట్లు ప్రకటించింది — కానీ దానికి ఏ ఆధారాలూ చూపలేదు. ఆ సమావేశానికి హాజరైన సభ్యుల విజ్ఞప్తిపై ఇబ్రహింపట్నం సర్కిల్ ఇన్‌స్పెక్టర్ జోక్యం చేసుకుని, 144 మంది సంతకాలు ఉన్న మినిట్స్ బుక్‌ను స్వాధీనం చేసుకున్నారు. ఆయన తన సంతకాన్ని కూడా 144వ సంతకానికి క్రింద వేశారు. సభ్యులు మినిట్స్ బుక్ ఫోటోలు తీసుకుని అదే రోజున ఇబ్రహింపట్నం పోలీస్‌ స్టేషన్లో ఫిర్యాదు కూడా చేశారు. పోలీస్‌లు ఫిర్యాదు స్వీకరించినట్టు రశీదు కూడా ఇచ్చారు. ఎజిఎంలో పిటిషనర్ సొసైటీ బోర్డు చేసిన అకృత్యాలు మరుసటి రోజు వార్తాపత్రికలలో కూడా ప్రచురిచితమయ్యాయి.

పిటిషనర్ 17వ పేరాలో ప్రస్తావించిన బైలా నిబంధన నం.8ను గమనిస్తే, “పేమెంట్ షెడ్యూల్” అనే పదాలకు స్పష్టమైన నిర్వచనం ఇవ్వలేదని తెలుస్తోంది. ఈ అస్పష్టతను పిటిషనర్ బోర్డు తమ దురుద్దేశాలను నెరవేర్చడానికి ఉపయోగించుకుంటోంది. సాధారణంగా “పేమెంట్ షెడ్యూల్” అనే పదాలు తొలి కిస్తీ చెల్లింపు నుంచి నమోదిత అమ్మకపు ఒప్పందం పూర్తయ్యే వరకు వర్తిస్తాయి. అయితే, చాలా సంవత్సరాల తర్వాత అదనపు డబ్బులు వసూలు చేయడానికి ఈ నిబంధనలు వర్తించవు. పైగా, అమ్మకపు ఒప్పందంలోనే మొత్తం ధరకు సంబంధించిన సొమ్ము పుచ్చుకున్నామని, సభ్యునికి యధాతధంగా ప్లాట్ అప్పగించామని బోర్డు ఒప్పుకుంది. దీంతో పాటు, సభ్యునికి ప్లాట్‌ను అనుభవించేందుకు పూర్తి హక్కులున్నాయని ఏవైనా సమస్యలు వస్తే వాటిని తమ ఖర్చుతో పరిష్కరించేందుకు పిటిషనర్, సొసైటీ ఒప్పందంలో హామీ ఇచ్చింది. అందువల్ల, ఈ అమ్మకపు ఒప్పందం ట్రాన్స్‌ఫర్ ఆఫ్ ప్రాపర్టీ చట్టం కింద వస్తుంది. బై-లాలు చట్టబద్ధ నిబంధనలపై ఆధిపత్యం చెలాయించవని కూడా ఇక్కడ పేర్కొనడం సముచితం.

పిటిషన్‌లో 20వ పేరాలో పిటిషనర్ పేర్కొన్నట్లు, సభ్యుడు, సొసైటీ మధ్య సంబంధం సహ-ప్రయోజకుడు సహ-యజమాని అనుకుంటే, లేఅవుట్ ప్రాజెక్టు ఆలస్యం విషయమై నష్టపరిహారం ఇవ్వాలన్న అంశమే తలెత్తదు. అయితే ఇదే సూత్రాన్ని ఉపయోగిస్తే, అదనంగా రుసుము వసూలు చేయడం కూడా తలెత్తకూడదు.

పిటిషన్‌లో 24వ పేరాలో పేర్కొన్నట్లు రూ.1200/- చ.గ.మీ. అదనపు డిమాండ్ మొత్తం వసూలు చేయడం పూర్తిగా పరిపాలనా వ్యవహారం అన్న వాదన హాస్యాస్పదం, అర్థరహితమైనది.. ఎందుకంటే అదనపు మొత్తం చెల్లింపుల కోసం ఈ డిమాండ్ నోటీసులు సభ్యులందరికీ పంపలేదు. కేవలం ప్లాట్‌దారులకు మాత్రమే పంపారు. కాబట్టి పరిపాలన విషయం అనే వాదన నిలబడదు. అంతేకాక, పిటిషనర్ సొసైటీ బోర్డు ప్లాట్ హోల్డర్లకు దానధర్మం చేయడం లేదు. అసలు ప్లాట్‌దారుల తరఫున ప్రాజెక్టును అభివృద్ధి చేయడం బోర్డు బాధ్యత. ఎందుకంటే అభివృద్ధి ఖర్చులతో సహా మొత్తం అమ్మక ధరను ఇప్పటికే ప్లాట్‌దారులు చెల్లించారు.

పిటిషన్‌లో 27వ పేరాలో పిటిషనర్ సొసైటీ క్రిమినల్ చర్యల నుంచి రక్షణ కోసం హైకోర్టులో (W.P.No.15551/2024) దాఖలుచేసిన విషయాన్ని స్వయంగా ఒప్పుకొన్నాడు. అదేవిధంగా విచారణాధికారి తన నివేదికలో రూ.44,03,613.28/- దుర్వినియోగాన్ని గుర్తించి, సొసైటీ అధ్యక్షుడిపై చర్యలు తీసుకోవాలని సిఫారసు చేసిన విషయం కూడా బోర్డు నైతికతపై ప్రశ్నలు రేకెత్తిస్తోంది.

పిటిషనర్ సొసైటీ తన బాధ్యతలను నిర్వర్తించడంలో విఫలమై, RERA యాక్ట్ నిబంధనలను ఉల్లంఘించడం వల్ల, కంప్లయింట్ నం.82/2023లో 17-03-2025 తేదీ ఆదేశాల ప్రకారం రెరా యాక్ట్ సెక్షన్ 31 కింద విచారణను ఎదుర్కొంటోంది.

.తదుపరి విచారణ వరకు లేఅవుట్‌లో ఏ భూమిని విక్రయించకుండా సొసైటీని నిషేధించారు.

రూ.44,03,613.28/- వసూలు చేసేందుకు ఎపి మాక్స్ చట్టం ప్రకారం, 31(b), 37(1)(e) సెక్షన్ల కింద Complaint No.15/2025 రూపంలో విజయవాడ సహకార ట్రిబ్యునల్లో పిటీషనర్, సొసైటీ అధ్యక్షుడిపై క్లంపైంట్ పెండింగ్‌లో ఉంది.

ఎన్ఒసి (నో అబ్జెక్షన్ సర్టిఫికేట్) అనే భావన ప్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్ తేదీ నుంచి మొదటి రెండు సంవత్సరాల వరకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది. రెగ్యులర్ రిజిస్టర్‌డ్ అమ్మకపు ఒప్పందం జరిగిన తర్వాత “నో డ్యూ” అనే భావనకు సంబందం ఉండదు.

పిటిషనర్ సొసైటీ 22-04-2024 తేదీన షో-కాజ్ నోటీసు జారీ చేసింది. రెస్పాండెంట్ వివాద పరిష్కార కమిటీ ముందు హాజరయ్యే ముందే ఈ నోటీసు ఇవ్వడం, కమిటీ ఉనికి కేవలం పేరుకు మాత్రమేనని స్పష్టం చేస్తుంది. సొసైటీకి వివాద పరిష్కార కమిటీపై ఎటువంటి గౌరవం లేదు. ఫిర్యాదు దాఖలు చేయడం, సమన్లు జారీ చేయడం వంటి చర్యలన్నీ నాటకీయంగా ఉన్నాయి.

పై అన్ని అంశాల వెలుగులో, పిటిషనర్ చేసిన ఫిర్యాదు చట్టపరంగా లేదా న్యాయపరంగా ఎట్టి పరిస్థితుల్లోనూ నిలబడదు కనుక, ఈ ఫిర్యాదును కొట్టివేయవలసిందిగా గౌరవనీయ వివాద పరిష్కార కమిటీని అభ్యర్థిస్తున్నాం’’ అని సొసైటీ సభ్యులు ఏకగ్రీవంగా సుదీర్ఘ వివరణ ఇచ్చారు.