కేతనకొండ హౌసింగ్ సొసైటీ వివాదంపై సంచలన తీర్పు

ఆంధ్రప్రదేశ్ రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (AP RERA) ట్రిబ్యునల్- కేతనకొండ హౌసింగ్ సొసైటీ వివాదంపై సంచలన తీర్పు ఇచ్చింది. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలోనే ఇదో సంచలన తీర్పుగా భావిస్తున్నారు. కో-ఆపరేటివ్ హౌసింగ్ సొసైటీలు సభ్యుల నుంచి అధిక వసూళ్లకు పాల్పడటం, ప్రాజెక్టులను సకాలంలో పూర్తి చేయకపోవడం వంటి వాటిపై తీవ్రంగా స్పందించింది.

రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్‌లో పేర్కొన్న ధర కంటే ఎక్కువ మొత్తాన్ని వసూలు చేయకూడదని సొసైటీలను రెరా స్పష్టం చేసింది. డెవలప్‌మెంట్ ఛార్జీల పేరుతో చదరపు గజానికి రూ.1,200 అదనంగా వసూలు చేయాలనే డిమాండ్‌ను చట్టవిరుద్ధంగా ప్రకటించింది. ఫిర్యాదుదారుడికి చెందిన ప్లాట్ నెం. 353ను 30 రోజుల్లోగా అప్పగించాలని సొసైటీని ఆదేశించింది.

ప్లాట్ ధరపై వసూలు చేసిన మొత్తానికి, డిపాజిట్ చేసిన తేదీ నుండి స్వాధీనం అప్పగించే వరకు 11% (SBI MCLR 9% + 2%) వడ్డీ చెల్లించాలని రెరా ఆదేశించింది. కోవిడ్-19 మినహాయింపు కాలం దీనికి వర్తించదు.

బై-లాస్ అడ్డుగోడ కాదు..

సొసైటీల అంతర్గత బై-లాస్‌లు లేదా జనరల్ బాడీ తీర్మానాలు రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్‌లు, రెరా నిబంధనలకు విరుద్ధంగా ఉండకూడదని రెరా తేల్చి చెప్పింది.

కో-ఆపరేటివ్ సొసైటీలు కూడా రెరా చట్టం కింద 'ప్రమోటర్ల' కిందకే వస్తాయని, ప్లాట్ కొనుగోలుదారులు 'అలాటీలు'గానే పరిగణించబడతారని, వారి ఫిర్యాదులు రెరా పరిధిలోకి వస్తాయని స్పష్టం చేసింది.

రెరాలో ప్రాజెక్ట్ నమోదు కాకముందే ప్లాట్లను ప్రకటించడం లేదా నిధులు సేకరించడం సెక్షన్ 3(1) నిబంధనల ఉల్లంఘనే అని పేర్కొంది.

ఇవ్వల నాగ విష్ణు శివ కేశవ రావు, మెంబర్‌షిప్ నెం. 3251 తో AP స్టేట్ గవర్నమెంట్ ఎంప్లాయిస్-మ్యుచువల్లీ ఎయిడెడ్ కో-ఆపరేటివ్ హౌస్ బిల్డింగ్ సొసైటీ లిమిటెడ్‌లో సభ్యుడిగా ఉన్నారు. 2016లో విజయవాడ సమీపంలోని కేతనకొండలో ఈ సొసైటీ వేసిన వెంచర్లో 244.70 చదరపు గజాల ప్లాట్ నెం. 353ను రూ.18,70,732/-కు కొనుగోలు చేసి, ఆగస్టు 28, 2020న రిజిస్టర్డ్ సేల్ డీడ్ చేయించుకున్నారు. అయితే, సొసైటీ ప్లాట్‌ను అభివృద్ధి చేయడంలో విఫలమవడమే కాకుండా, ఇప్పటికే రిజిస్టర్ అయిన ప్లాట్లకు అదనపు డెవలప్‌మెంట్ ఛార్జీలు డిమాండ్ చేయడంతో పాటు, తన హామీలను నెరవేర్చలేదని, అనుమతించిన ప్లాన్‌ను ఉల్లంఘించిందని, తన బాధ్యతలను నిర్లక్ష్యం చేసిందని ఫిర్యాదు చేశారు. సి.ఆర్.డి.ఎకు తాకట్టు పెట్టిన ప్లాట్లను విక్రయించడం, అమినిటీ ప్లాట్లను తనఖా పెట్టడం వంటి అనేక అవకతవకలకు పాల్పడిందని ఫిర్యాదుదారు ఆరోపించారు.

సొసైటీ మాత్రం తమ బై-లాస్‌ల ప్రకారం సభ్యులు 'కో-ఓనర్లు', 'కో-ప్రమోటర్లు' అని, ఈ వివాదం రెరా పరిధిలోకి రాదని వాదించింది. కోవిడ్-19, రాజధాని మార్పు వంటి కారణాలతో ఆర్థిక ఇబ్బందులు ఎదురయ్యాయని, అందుకే ఆలస్యమైందని పేర్కొంది. అయితే, రెరా ఈ వాదనలను తోసిపుచ్చింది.

ఈ తీర్పుతో రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులలో, ముఖ్యంగా కో-ఆపరేటివ్ సొసైటీల వ్యవహారాల్లో పారదర్శకత, జవాబుదారీతనం పెరుగుతుందని భావిస్తున్నారు. కొనుగోలుదారుల హక్కులను పరిరక్షించడంలో ఇది ఒక మైలురాయి తీర్పుగా నిలుస్తుంది. సొసైటీలు రెరా నిబంధనలు, రిజిస్టర్డ్ డీడ్‌లకు కట్టుబడి ఉండాలని, లేని పక్షంలో సెక్షన్ 63 కింద చర్యలు ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుందని రెరా స్పష్టం చేసింది. సొసైటీ ఫిర్యాదుదారుడికి రూ.10,000/- న్యాయ ఖర్చులను కూడా చెల్లించాలని ఆదేశించింది.

ఈ ఆదేశంపై అప్పీల్ చేయదలచుకుంటే 60 రోజుల్లోగా ఆంధ్రప్రదేశ్ రియల్ ఎస్టేట్ అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్ (APREAT)లో చేసుకోవచ్చు.